تملك الأجانب وفق قانون التصريف الجديد (الأسئلة الشائعة)
وفقاً للمادة رقم 13 من تعميم حركات رأس المال الصادر عن بنك تركيا المركزي واللائحة التنفيذية المتعلّقة بقانون اكتساب الجنسيّة التركيّة وتعليمات تنفيذ قانون تصريف العملات الأجنبيّة لدى البنك المركزي التركي فقد أصبح المواطنون الأجانب الذين يريدون شراء عقار في تركيا ملزمين بتصريف العملة الأجنبية في بنك تركيا المركزي أثناء الشراء، وبحسب التفاصيل التقنيّة للتعميم يجب على الأجانب الذي سيتشرون عقار في تركيا تصريف العملة الأجنبيّة التي سيستخدمونها في الشراء لدى البنك المركزي التركي وتقديم طلب الحصول على وثيقة شراء العملة الأجنبية من أجل تقديمها إلى مديرية الطابو المعنيّة، هذا وقد أصبح هذا القانون حيز التنفيذ اعتباراً من تاريخ 24.01.2022 وصار ملزماً لجميع الأشخاص الأجانب الحقيقين الذين يريدون شراء عقار في تركيا.
الأسئلة الشائعة حول تملّك الأجانب وفق قانون التصريف الجديد
1- هل تصريف العملة الأجنبية أمر إلزامي للأجانب الذين يريدون شراء عقار في تركيا؟
وفقاً للمادة رقم 13 من تعميم حركات رأس المال الصادر عن بنك تركيا المركزي واللائحة التنفيذية المتعلّقة بقانون اكتساب الجنسيّة التركيّة وتعليمات تنفيذ قانون تصريف العملات الأجنبيّة لدى البنك المركزي التركي فقد أصبح المواطنون الأجانب الذين يريدون شراء عقار في تركيا ملزمين بتصريف العملة الأجنبية في بنك تركيا المركزي أثناء الشراء، بمعنى آخر يجب على الأجانب إيداع ثمن العقار في حسابهم المصرفي بالعملة الأجنبية وبيع هذه العملة للبنك المركزي التركي ودفع ثمن العقار بالليرة التركية.
2- أين يجب تصريف العملة الأجنبية؟
يجب تصريف العملة الأجنبية لدى أحد البنوك الموجودة في تركيا، ومن خلال البنك المعني يتم بيع العملة الأجنبية للبنك المركزي التركي، ولهذا السبب لا يمكن استخدام العملات الأجنبية المصرّفة لدى مكاتب الصرف الخاصّة أو باليد في إجراءات شراء عقار داخل تركيا.
3- ما هو المبلغ الذي يجب تصريفه أثناء شراء عقار؟
وفقاً للمادة رقم 13 من تعميم حركات رأس المال الصادر عن بنك تركيا المركزي يجب تصريف عملة أجنبية بما يساوي القيمة الكاملة للعقار المُراد شراؤه بالليرة التركية.
4- ما هي وثيقة شراء العملة الأجنبية؟
هي وثيقة تشير إلى أن الشخص الأجنبي الذي يريد شراء عقار في تركيا قد قام بتصريف العملة الأجنبية التي سيستخدمها أثناء الشراء لدى أحد البنوك الموجودة داخل تركيا وتبعاً لذلك تم بيع العملة الأجنبية لبنك تركيا المركزي عن طريق البنك الوسيط.
5- ما المعلومات التي يجب أن تكون مذكورة في وثيقة شراء العملة الأجنبية لتُصبح سارية لدى مديرية الطابو؟
يجب أن تُذكر المعلومات الشخصيّة للشخص المعني مثل الاسم والنسبة ورقم جواز سفر أو الرقم الوطني الأجنبي، إضافةً إلى المبلغ المقابل (بالليرة التركية) للمبلغ المصرّف (الدولار الأمريكي) أثناء الإجراءات وعبارة توضّح أن هذا الإجراء قد تم وفقاً للمادة رقم 13 من تعميم حركات رأس المال الصادر عن بنك تركيا المركزي.
6- هل يجب على الشخص الأجنبي تصريف العملة الأجنبية لدى البنك بنفسه؟
يمكن تنفيذ إجراءات بيع العملة الأجنبية من قبل الشخص الأجنبي أو الجهة البائعة للعقار أو وكيل وممثّل الشخص الأجنبي أو الجهة البائعة.
7- هل يجب تصريف العملة الأجنبية قبل إجراءات شراء العقار؟
لا يمكن تصريف العملة الأجنبية بعد إجراءات شراء العقار، إذ يجب تصريف العملة الأجنبية قبل شراء العقار من أجل الحصول على وثيقة شراء العملة الأجنبية وتقديمها إلى مديرية الطابو المعنيّة.
8- هل يجب تصريف العملة الأجنبية في حال شراء عقار من أجل الحصول على الجنسية التركية؟
يجب على الشخص الأجنبي الذي يريد شراء عقار في تركيا بغرض الحصول على الجنسية التركية أو لأمر لا يتعلّق بالحصول على الجنسية التركية تصريف العملة الأجنبية لدى أحد البنوك الموجودة داخل تركيا قبل شراء العقار بسبب كونه مواطن أجنبي.
9- ما هي الوثائق المطلوبة إلى جانب وثيقة شراء العملة الأجنبية من أجل الحصول على وثيقة المطابقة المستخدمة ضمن إجراءات اكتساب الجنسية التركية؟
تطلب مديرية الطابو وثيقة شراء العملة الأجنبية وإيصالات تحويل المبلغ الذي تم تصريفه إلى حساب البائع، ويجب أن تكون هذه الإيصالات موقّعة ومختومة لدى البنك المعني، ويجدر بالذكر إنه يجب تقديم وثيقة شراء العملة الأجنبي إلى مديرية الطابو قبل البدء بإجراءات شراء العقار، وفيما يتعلّق بإيصالات التحويل فيمكن تقديمها قبل إجراءات الشراء أو أثناء تسجيل شرح التعهّد بعدم بيع العقار لمدة 3 سنوات أو قبل تاريخ صدور وثيقة المطابقة كحد أقصى.
10- هل يمكن تصريف العملة الأجنبية لدى البنك بعد تحويلها إلى حساب بائع العقار؟
يمكن تنفيذ إجراءات بيع العملة الأجنبية لدى البنك بعد تحويل العملة الأجنبية من حساب الشخص الأجنبي الذي يريد شراء العقار إلى بائع العقار، النقطة الهامّة في مثل هذه الحالة هو أن يتم الحصول على وثيقة شراء العملة الأجنبية قبل البدء بإجراءات شراء العقار.
مثال توضيحي:
قام المواطن الأجنبي أ. ب. بتحويل ثمن العقار الموجود في (يتم كتابة عنوان العقار وفقاً لسند الملكيّة "الطابو") بمبلغ 270.000 دولار أمريكي إلى حساب المواطن التركي ك. د. البائع للعقار، بناء على ذلك يقوم المواطن التركي ك. د. بالذهاب إلى شعبة بنك الزراعة الموجود في المنطقة التي يقيم فيها من أجل تصريف العملة الأجنبية التي تم تحويلها إلى حسابه بصفة بدل العقار الذي سيقوم ببيعه للمواطن الأجنبي أ. ب. والحصول على وثيقة شراء العملة الأجنبية باسم المواطن الأجنبي الذي قام بتحويل المبلغ، وعند البدء بإجراءات شراء العقار يجب تقديم وثيقة شراء العملة الأجنبية إضافةً إلى إيصالات تحويل العملة الأجنبية من حساب المواطن الأجنبي إلى حساب المواطن التركي البائع للعقار.
باختصار، عند البدء بإجراءات شراء العقار يجب تقديم (وثيقة شراء العملة الأجنبية + إيصالات بيع العملة الأجنبية إلى البنك المركزي التركي) أو (وثيقة شراء العملة الأجنبية + إيصالات تحويل ثمن العقار بالعملة الأجنبية من حساب المواطن الأجنبي إلى حساب المواطن التركي البائع + إيصالات بيع العملة الأجنبية إلى البنك المركزي التركي)
11- هل تكون إجراءات الدفع التي تمت قبل تاريخ صدور قانون تصريف العملة الأجنبية سارية بعد تاريخ صدور القانون؟
يتم قبول إيصالات التحويل التي تمت قبل تاريخ صدور قانون تصريف العملة الأجنبية بدون الحاجة لإبراز وثيقة شراء العملة الأجنبية، ولكن لقبول هذه الإجراءات يجب تقديم إيصالات تحويل موقعة ومختومة من قبل البنك المعني إلى مديرية الطابو المعنية، ويجدر بالذكر إنه لا يتم قبول حالات دفع ثمن العقار باليد أو الاعتراف بها.
12- كيف يتم تقييم إيصالات التحويل المنظّمة قبل تاريخ صدور قرار شراء العملة الأجنبية وكيف يتم حساب سعر العقار المسجل على سند الملكية (الطابو)؟
نظراً إلى عدم وجود إمكانية الحصول على وثيقة شراء العملة الأجنبية في حال تحويل ثمن العقار من حساب المشتري إلى حساب البائع قبل تاريخ صدور القانون الجديد تكتفي مديرية الطابو المعنيّة بطلب إيصالات تحويل ثمن العقار الموقّعة والمختومة من البنك المعني، وفي هذه الحالة يجب ألا يكون السعر المسجل في سند الملكية أقل من المبلغ الذي تم إيداعه في حساب الشخص الأجنبي المشتري، أما في حال تحويل ثمن العقار بالعملة الأجنبية فيتم أخذ سعر صرف العملة الأجنبية في البنك المركزي في اليوم السابق لتاريخ تحويل المبلغ بعين الاعتبار وأخذ ما يقابله بالليرة التركية أساساً لإجراءات الحساب.
مثال توضيحي:
قام مواطن أجنبي بتحويل ثمن عقار يريد شراؤه على دفعتين، وكان إيصال التحويل الأول بقيمة 1.000.000 ليرة تركية وبتاريخ 11.11.2021 وكان الإيصال الثاني بقيمة 500.000 ليرة تركية وبتاريخ 15.12.2021، وبذلك سيكون السعر المسجّل في سند الملكيّة 1.500.000 ليرة تركية، أما بالنسبة للسعر المسجل في إيصالات التحويل فسيتم حسابهم بالشكل التالي:
إيصال التحويل الأول: 100.00 دولار أمريكي x 9.8135 (سعر صرف البنك المركزي بتاريخ 10.11.2021) = 9581.350 ليرة تركية
أيصال التحويل الثاني: 50.000 دولار أمريكي x 14.2213 (سعر صرف البنك المركزي بتاريخ 14.12.2021) = 711.065 ليرة تركية
وبذلك سيكون مجموع الإيصالين معاً= 985.350+711.065= 1.692.415 ليرة تركية
13- هل يتم تحديد رسوم إجراءات الطابو بناء على السعر المسجل بالليرة التركية في وثيقة شراء العملة الأجنبية؟
يجب على الأشخاص المعنيين بإجراءات الطابو تقديم وثيقة شراء العملة الأجنبية التي تثبت بيع ثمن العقار بالعملة الأجنبية للبنك المعني، ويتم تقديم البيانات لمديرية الطابو المعنية بالليرة التركية المسجلة في وثيقة شراء العملة الأجنبية.
14- هل سيتم تطبيق أحكام القانون الجديد (الصادر بتاريخ 24.01.2022) على الطلبات المقدّمة قبل تاريخ صدور تعميم القانون؟
لن يتم تطبيق احكام القانون الجديد على الطلبات المقدّمة والتي يتم معالجتها من قبل مديرية الطابو قبل تاريخ صدور قانون تصريف العملة الأجنبية، بل سيتم تطبيق التشريعات التي كانت موجودة بتاريخ تقديم الطلبات.
15- هل يمكن تنفيذ إجراءات شراء عقار غير متعلّقة باكتساب الجنسية التركيّة في حال تقديم وثيقة شراء العملة الأجنبية تتضمّن عبارة "في إطار الفقرة العاشرة من المادة رقم 20 من قانون اكتساب على الجنسية التركية"؟
يمكن للمواطنين الأجانب الذين يشترون عقار في تركيا استخدام هذه العقارات في تقديم طلب الحصول على الجنسية التركية (وثيقة المطابقة) على الفور أو يمكنهم شراء العقار وتقديم طلب الحصول على الجنسية التركية في وقت لاحق، ولذلك لا يتم أخذ عبارة " وفقاً للمادة رقم 13 من تعميم حركات رأس المال الصادر عن بنك تركيا المركزي " أو عبارة " في إطار الفقرة العاشرة من المادة رقم 20 من قانون اكتساب على الجنسية التركية " الموجودة في طلب وثيقة شراء العملة الأجنبية بعين الاعتبار أثناء إجراءات الحصول على وثيقة شراء العملة الأجنبية، وبالتالي يجب على البنك المعني منح الشخص الأجنبي وثيقة شراء العملة الأجنبية مهما كان سبب طلبها سواء كان من أجل اكتساب الجنسية التركية أو إجراءات شراء شخصيّة غير متعلّقة بقانون الجنسية التركية.
16- هل يمكن تنفيذ إجراءات الحصول على الجنسية التركية عن طريق وثيقة شراء العملة الأجنبية التي تتضمّن عبارة " وفقاً للمادة رقم 13 من تعميم حركات رأس المال الصادر عن بنك تركيا المركزي " فقط؟
يمكن للمواطنين الأجانب الذين يشترون عقار في تركيا استخدام هذه العقارات في تقديم طلب الحصول على الجنسية التركية (وثيقة المطابقة) على الفور أو يمكنهم شراء العقار وتقديم طلب الحصول على الجنسية التركية في وقت لاحق، ولذلك لا يتم أخذ عبارة " وفقاً للمادة رقم 13 من تعميم حركات رأس المال الصادر عن بنك تركيا المركزي " أو عبارة " في إطار الفقرة العاشرة من المادة رقم 20 من قانون اكتساب على الجنسية التركية " الموجودة في طلب وثيقة شراء العملة الأجنبية بعين الاعتبار أثناء إجراءات الحصول على وثيقة شراء العملة الأجنبية، وبالتالي يجب على البنك المعني منح الشخص الأجنبي وثيقة شراء العملة الأجنبية مهما كان سبب طلبها سواء كان من أجل اكتساب الجنسية التركية أو إجراءات شراء شخصيّة غير متعلّقة بقانون الجنسية التركية.
17- هل يمكن أن تكون الإيصالات الصادرة عن البنك المعني بأشكال أو صيغ مختلفة؟ ما الذي يجب فعله في هذه الحالة؟
يتم قبول جميع الإيصالات المصدّقة أو المستندات المصدّقة التي تحل مكان الإيصالات، ولكن بشرط تقديمها قبل أن يتم توحيد مستندات الملف وأن تكون هذه الإيصالات تتضمّن جميع المعلومات المطلوبة بموجب التشريعات الرسميّة، وفي حال تسجيل المعلومات المطلوبة على الإيصالات بشكل إضافي (يتم طباعة المعلومات المطلوبة على إيصالات التحويل المنظّمة في وقت سابق) فيجب أن يتم تصديق الأجزاء المضافة من قبل الموظف المسؤول في البنك المعني.
